ソーシャルレンディング×不動産

ソーシャルレンディング

ソーシャルレンディングとは、クラウドファンディングの一種であり、インターネット上で「お金を借りたい個人・法人」と「お金を貸したい個人・法人」を結びつけるサービスです。

ソーシャルレンディングは、新たな資金調達の手法として注目を集めており、ZOPA(英国)、Prosper(米国)、LendingClub(米国)をはじめ、世界中でもサービスを提供する会社が増えてきております。

また、ソーシャルレンディングという手法が普及することにより、今までプロの機関投資家しか投資することができなかった大口の案件が個人にも開放されることにより、「貯蓄から投資へ」の起爆剤となることが期待されています。

一般的なソーシャルレンディングの事業スキーム

一般的なソーシャルレンディングの事業スキーム

貯蓄から投資へ

日本政府もソーシャルレンディングという仕組みに注目しており、2013年に行われた金融審議会では、「新規・成長企業に対するリスクマネーの供給促進策」の一つとして、ソーシャルレンディングが取り上げられました。

また、実際に2014年5月には、ソーシャルレンディング事業参入促進・利用促進のため、「金融商品取引法等の一部を改正する法律」が可決されました。今後、この市場は益々拡大していくと見込まれています。

金融商品取引法等の主な改正ポイント

  • ポイント1 参入要件の緩和
  • ポイント2 投資者保護のためのルールの整備
  • (注1) 発行総額1億円未満、一人当たり投資額50万円以下
  • (注2) 第一種金融商品取引業者: (現行)5,000万円 ⇒ 1,000万円。 第二種金融商品取引業者:(現行)1,000万円 ⇒ 500万円。
  • (参照)金融庁「金融商品取引法等の一部を改正する法律(平成26年法律第44号)に係る説明資料」平成26年5月

不動産投資

従来型の不動産投資は様々なメリットがある反面、法的なことも含め専門知識が必要であったり、物件の目利きや管理・運営の難しさから、個人では手を出しづらいというのが実状でした。

しかしながら、昨今の不動産証券化市場の発展により、個人の不動産投資への裾野は徐々に広がって参りました。
ただし、不動産証券化スキームでは、その不動産が生み出す収益を基に収益還元法で不動産価値が求められるため、物件の持つ市場競争力と賃貸事業の巧拙により収益額が変わってきます。
つまり、物件の選択と管理運営に関わるアセットマネージャー、プロパティマネージャーの質も、証券化商品への投資判断を行う上で、重要なポイントの一つになるのです。

リスクを排除し、安全に収益を享受するために、優秀なアセットマネージャー、プロパティマネージャーが管理する案件に投資することが必要不可欠といっても過言ではありません。

不動産証券化の基本スキーム

不動産証券化の基本スキーム

  • (※1)アセットマネジメント(AM):不動産業界において、投資用不動産を投資家に代行して管理・運用すること。
  • (※2)プロパティマネジメント(PM):アセットマネージャーと連携し、主に不動産に関する資産の管理を行うこと。

不動産証券化のイメージ

不動産証券化のイメージ

不動産証券化市場の可能性

昨今、不動産証券化市場が発展してきているとはいえ、日本の投資用不動産の中には、まだ証券化されていない不動産が数多く存在しており、今後も不動産証券化市場は更に拡大していくと予想されます。

しかしながら、「貯蓄から投資へ」の推進という観点から見ると、現在個人が投資できる証券化商品は、ほぼJ-REITのみであるため、市場規模に対し、充分な投資機会を個人に提供できているとは言い難い状況です。

従って、RMBS(※1)やCMBS(※2)など、従来機関投資家や限られた資産家しか投資することができなかった証券化商品を、ソーシャルレンディングの仕組みを利用することで個人投資家の方々へ提供し、市場の活性化と「貯蓄から投資へ」の推進を同時に図ることが重要であると我々は考えています。

  • (※1)RMBS:Residential Mortgage-Backed Securitiesの略称で和訳は住宅ローン担保証券。住宅ローンを担保として発行される証券のこと。
  • (※2)CMBS:Commercial Mortgage Backed Securitiesの略称で和訳は商業不動産担保証券。ホテル、ショッピング・モール、オフィスビルなど商業用の不動産に対して実施した融資をひとまとめにし、それを担保にして証券化した商品のことをいう。

企業・公的不動産の資産規模

企業・公的不動産の資産規模

  • (参照)
    内閣府:国民経済計算(平成22年度確報・平成21年度確報) / 国土交通省:土地基本調査総合報告書(平成23年)
    国土交通省:不動産証券化の実態調査(平成25年)
    日本証券業協会:証券化市場の動向調査(平成25年)
  • (※1)国民経済計算確報に基づく 住宅、住宅以外の建物、その他の構築物 及び土地の総額(平成22年末時点)
  • (※2)土地基本調査に基づく 時価ベースの金額(平成20年1月1日時点)
  • (※3)証券化対象不動産の取得実績の累計額(平成25年度末時点)
  • (※4)証券化商品別発行金額の累計額(平成25年度9月末時点)
  • (※5)国民経済計算確報に基づく 固定資産及び土地の総額(平成22年末時点)

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